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农民工怎样才能买得起房

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-01-22  浏览次数:72
核心提示:农民工怎样才能买得起房鼓励农民工买房与三四五线城市的房地产去库存是联系在一起的。一些中小城市已经开始了优惠政策的尝试。但
 
  • 鼓励农民工买房与三四五线城市的房地产去库存是联系在一起的。一些中小城市已经开始了优惠政策的尝试。但是一些分析认为农民工更希望在大城市买房,只是别说买不起了,甚至都租不起。然而,仔细分析会发现,并不如此,农民工群体是个大概念,这个群体的买房需求与现实也有很大的区隔。

    去年超过七成的农民工选择在本省内打工,并且呈现连年增多的趋势

    国家统计局每年一次的《全国农民工监测调查报告》是对中国农民工最详细和权威的数据调查。它把农民工的打工流入地分为三类:本地、省内外出和跨省外出。本地农民工是指在户籍所在乡镇地域以内从业的农民工,外出农民工则反之。这五年来有一个非常显著的趋势,那就是在省内打工的农民工不仅占据了绝对优势,占比还越来越高。在2014年,有上亿的农民工在本地打工,外出的农民工中,不出省的又要比跨省的多出一千万。

     

    多数农民工不愿意跨省
    多数农民工不愿意跨省

     

    而去年,这些本省打工的农民工里,超过1.7亿人在地级市及以下的城镇打工

    不管是北上广还是省会城市,要在这些地方安家置业,对于收入很一般的农民工群体来说都难于上青天。所以,中央经济工作会议也提到租房的问题,在此不做赘述。那么,有多少群体是在地级市以下(包含地级市)的地方打工呢?超过一亿的本地农民工当然属于这个群体。而外出打工农民工中,34.2%的在地级市,34.9%的在小城镇,其中,省内流动的这些人群,28.9%的在地级市,46.1%在小城镇。具体的数字如下图:

    总之,加起来,在本省打工的农民工中,超过1.7亿人都在地级市及以下的城市(城镇)打工,其中超过1.4亿人在小城镇或者乡里打工,人数庞大。

    这超过1.7亿人确实形成了旺盛的中小城市特别是小城镇购房需求,并且也有可能买得起

    跨省的农民工往往是单打独斗,且流动性更强一些,所以他们的买房需求不是那么明确。但是对于这1.7亿多的省内农民工,特别是那些前往地级市和小城镇打工者而言就不同了。国家统计局的监测报告说,“(外出农民工)在务工地自购房的农民工占1%,比上年提高0.1个百分点。自购房农民工比例提高,主要是在小城镇自购住房的农民工增加。在自购房农民工中,在小城镇购房的农民工占49.1%,比上年提高2.7个百分点。”信息很明确,目前买了房的农民工很少,其中小城镇购房占了半壁江山,并有提高趋势。如今,大部分农民工其实习惯和希望在城市生活而不是未来回归农村,不再像上一辈那样过候鸟式的生活。有调查为证,2013年,人社部劳动科学研究所课题组公布的一份调研报告显示,59.93%的农民工愿意在城镇买房,而剩下的那些选不愿意的人中有超过七成是因为房价太高而不选。

    留在省内打工的农民工更容易拖家带口,更有买房的诉求


        留在省内打工的农民工更容易拖家带口,更有买房的诉求

    下一个问题是,他们买得起吗?尽管一些地方出台了补贴政策,如河南有的县(市)采用每平方米财政补贴100—200元的优惠,还有些地方提出把农民工纳入到公积金体系,但是很多分析都认为这些优惠力度还是不足,而想要买房的农民工会大量使用贷款,甚至有学者提出“中国版次贷危机”这个忧虑。不过还是得分开看问题,愿意在中西部的中小城市买房的农民工落实起来可能性最高。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发表的《农民工市民化与化解房地产库存》一文依据国家统计局的数据进行了估算,可资参考。该文认为,总体上,农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力,在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。

    最大的拦路虎不是房价,不是户籍,而是新市民的福利难以保障

    有买房意愿的农民工主要是为了个人发展、子女教育和公共服务等城市的便利

    农民工愿意定居城镇的原因有哪些?前述人社部的调查发现,排第一位的是“城市就业机会多,收入有保障”,占55.70%,排第二的原因是“子女能进城上学”,第三是“能学技术长见识,有发展前途”,第四是“享受城镇公共服务”,“城市看病方便”排第五。总结起来,改善生活和子女教育极为重要。对于3000多万已经举家外出的农民工而言更是如此。

    城市公共服务很重要
    城市公共服务很重要
     

    但是,福利没有保障,收入不稳定,意味着风险太大而激励并不足够

    户口不是问题,要想在小城市落户很容易,甚至还是受到鼓励的。然而,老家的宅基地等权益如何处理是个问题。尽管, 去年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确,现阶段,不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。但是无偿放弃代价太大,而能否有偿退出并不确定。

    即使有市民身份,政策也开放,也并不意味着孩子能顺利上学,因为教育供给很可能没跟上


        即使有市民身份,政策也开放,也并不意味着孩子能顺利上学,因为教育供给很可能没跟上

    另一方面,有了市民身份,依然存在“老市民”与“新市民”的二元化问题,有些甚至还不是政策隔绝的。拿最受关注的教育举例,就算政策完全没问题,但是没有足够的师资力量和硬件建设也是徒然。举一个类似的例子,河北的燕郊因为与北京毗邻,吸引了很多人来安家,人口暴增。然而教育资源根本难以承载,教室不足,老师不足,学生只能挤着上课。而目前中国的情况是小城镇甚至小城市的师资力量普遍欠佳甚至不足。可是,我们在已经有所行动的中小城市的口号里,听到了给农民工买房优惠,甚至听到了落实户籍身份,唯独几乎没有提过教育等福利如何解决。当然,养老、医疗等等都存在这个问题。

    而先不谈社保等等问题,光是在中小城市谋求一个稳定的工作都不那么容易。很多地方虽然也有很多招商引资的想法,不过基于交通、基建等问题,产业发展并不稳定。

     

    就算克服以上困难去买房了,也会发现很难挑,一些存量房是绣花枕头一包草,并不实用

    许多中小城市大力地花钱发展新区,然而没有产业导入,也缺乏市政配套和生活设施,最后这些地方就变为“鬼城”了。新京报2013年8月的一篇报道提及,在贵州黔东南自治州,35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目,城市变身大工地。其中,“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米,预计提供5万多套住宅,居住近20万人口,相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。类似凯里的城市还有很多,上海易居研究院发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中,排名前50名的城市中,共有46个城市位于内陆地区,几乎都是中小城市。

    大量的房产库存是所谓的“鬼城”,缺乏人气和配套
    大量的房产库存是所谓的“鬼城”,缺乏人气和配套

    这样的圈地游戏修出来的房子徒有其表而已。也许一套套宽敞明亮,但是并不实用。也不可能指望农民工入住之后,小区的人气就旺起来。硬件设施好办一些,然而很多的生活服务是需要很强的规模效应才能够支撑起来的。

    总之,已有的库存不一定是农民工需要的,供给和需求之间存在结构性的失调。

    不难看出,比起买房优惠而言,承担农民工市民化的成本才是关键

    农民工买房只是一个前奏,最终融入当地的公共服务体系,成为城市正儿八经的新市民才是关键。这既需要时间也需要成本。这里介绍一个国务院发展研究中心的《农民工市民化的成本测算》课题报告。该报告测算了政府需要支付的成本,结果发现,不是那么高。根据2010年对重庆、武汉、郑州和嘉兴四个城市的实地调研,一个典型农民工市民化(包括相应的抚养人口)所需的公共支出成本总共约8万元左右。其中,远期的养老保险补贴平均约为3.5万元,住房和义务教育等一次性成本约为2.4万元,每年的民政救助等社会保障及公共管理成本平均约为560元。因此认为市民化成本并非高不可攀,只要妥善安排,不会成为推进农民工市民化的主要障碍。再介绍一个2013年社科院发布的测算,东中西部的成本分别为17.6万元、10.4万元和10.6万元,全国平均是13万元。

    有买房补贴但是不付出市民化成本又有多少用处呢?
       
        有买房补贴但是不付出市民化成本又有多少用处呢?

    不管8万还是13万,都不是多高的数字,倘若一个地区要迎接10万农民工市民化,那么付出的成本最多十多亿,且一般而言,测算中越是西部越便宜,越是小城市越花费低。那么钱都去哪儿了呢?一个可能的方向是都拿去建开发区了。上海交通大学安泰经济与管理学院的陆铭教授在一次论坛发言中说,从政策角度,决策者是希望通过政府的行政力量把大量的资源引入到中小城市特别是内地中小城市,其中包括钱、建设用地指标等。但是这些钱到底是用来做公共服务还是做开发区,差异非常大。现实中把大量的钱和指标投向内地中小城市后,结果开发区遍地开花,导致地的城市化和人的城市化脱节。(据《中国经济周刊》报道)在明确了鼓励农民工买房后,一定要警惕重蹈覆辙。

 
 
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